Налогообложение сделок с недвижимостью в Испании

Мечты о покупке нового дома или квартиры редко заходят дальше планирования переезда и будущего ремонта. И если на родине есть хотя бы общее понимание ситуации с налогообложением и правилами оформления купчей, то за границей возникают сложности даже на уровне языка общения. Чтобы будущему собственнику было легче понять объяснения риелтора и нотариуса, нужно заранее уточнить все нюансы приобретения жилья и узнать о том, какой налог на недвижимость в Испании придется уплатить.

Налоги при покупке недвижимости

При купле-продаже жилья или коммерческого помещения в Испании обе стороны сделки должны учитывать несколько основополагающих моментов:

• налоговые платежи и сборы оплачивает как новый, так и старый собственник (каждый свои);
• перечень обязательств зависит от того, где приобретается недвижимость – в новострое или на вторичном рынке (например, НДС для новых зданий и сбор за переход прав собственности (ITR) для старых построек);
• покупатель недвижимости в Испании платит налог не только при покупке – пополнять бюджет придется на протяжении всего периода владения собственностью (муниципальный налог IBI, сбор за сдачу помещения в аренду для испанцев и нерезидентов страны, налог на содержание зданий и вывоз мусора).

В момент заключения сделки основные фискальные и нефискальные платежи для покупателя условно распределяются следующим образом:

Обязательство при передаче права собственности

Налог на переход права собственности на здания и помещения – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) – часто путают с НДС (IVA). Принципиальная разница между ними заключается в объекте обложения фискальным обязательством: ITR рассчитывается для вторичного жилья, а IVA оплачивается первым владельцем.

Величина налога не фиксированная и зависит от региона, в котором расположена собственность. В среднем коэффициент по стране равен 8 %, но в каждом автономном сообществе установлена своя ставка. Например, дом в Каталонии потребует уплаты 10 % от договорной стоимости, а собственность на Канарских островах обойдется всего в 6,5 %.

После подписания купчей и совершения нотариальных действий счастливый обладатель жилья в Испании должен зарегистрировать его в госреестре Registro de la Propiedad. Сделать это нужно не позднее 30 дней после совершения сделки.

НДС для новостроек (IVA)

Если жилье приобретается не у бывшего владельца, а у застройщика, то покупатель уплачивает определенный процент от стоимости покупки – Impuesto sobre Valor A adido (IVA). Налоговая ставка для таких объектов фиксированная:

• 10 % – за новые жилые дома и квартиры, а также гаражи и парковочные места, если они включены в одну купчую;
• 21 % – стандартная ставка для коммерческих нежилых помещений, а также частных гаражей, приобретаемых отдельно от квартиры.

Начисленные суммы уплачиваются покупателем в момент совершения сделки. Размер ставок не зависит от статуса приобретателя и одинаков как для граждан Испании, так и для иностранцев.

Гербовый сбор при покупке нового жилья или оформлении ипотеки

Операции с недвижимостью «из первых рук» подразумевают также уплату гербового сбора (IAJD). Юридические услуги по оформлению документов оплачивают вместе с НДС в момент заключения договора купли-продажи. Величина расходов составит 1,5 % от стоимости объекта недвижимости.

Неприятный «сюрприз» ждет тех, кто обратится в банк за ипотекой. В этой ситуации гербовый сбор придется уплатить еще раз – в размере от 1 % до 2 % от суммы оформляемого займа. Подобное удвоение объясняется тем, что сбор IAJD уплачивается при любых операциях с недвижимостью.

Прочие расходы на регистрацию и оформление

В Испании все сделки с недвижимостью заверяются нотариусом. В его обязанности входит не только удостоверение воли сторон и проверка договора на соответствие законодательству – перед заверкой купчей специалист должен проверить статус передаваемой собственности (наличие других собственников и обременений). Оригиналы всех запросов и копии предоставленных документов подшиваются в нотариальное дело и хранятся в архиве конторы.

Стоимость нотариальных услуг в среднем составляет 0,4 %-0,5 % от суммы покупки. При этом оплате подлежит каждое действие нотариуса, на которые установлены соответствующие расценки. То есть, если оформляется купчая и договор ипотеки, расходы увеличатся вдвое.

После того как налоги при покупке квартиры будут перечислены в бюджет в полном объеме, недвижимость можно регистрировать в реестре Registro de la Propiedad. Завершить процедуру нужно в течение 30 дней. Стоимость регистрации составляет 1,5 % от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи.

Однако еще до совершения покупки или в процессе ее удостоверения следует позаботиться о получении выписки из госреестра прав и обременений на недвижимость (Nota Simple). Обычно такой запрос делает нотариус, а затем включает его стоимость в счет для покупателя. Однако это вовсе не означает, что провести предварительную проверку не может сам клиент. Сделать это можно, обратившись в специализированную контору, или самостоятельно через официальный сайт. Гарантированный успех ждет того, кто знает индивидуальный код собственника проверяемой недвижимости (Búsqueda por identificador único de finca, IDUFIR).

Расходы при продаже недвижимости

Бывший собственник также несет свою часть затрат. Во-первых, в Испании принято прибегать к помощи профессиональных риелторов, услуги которых оплачивает продавец. Стоимость такого сопровождения может достигать 5 % от итогового ценника, но в большинстве случаев позволяет избежать обеим сторонам встреч с мошенниками. Кроме услуг агента по недвижимости иностранцам также понадобится юрист со знанием испанского языка.

Налоги при продаже недвижимости взимаются с разницы между ее первоначальной кадастровой стоимостью и тем же показателем на момент продажи (Plusvalía):

• налог с прироста фактической стоимости объекта (Impuesto sobre la venta de inmuebles);
• налог с прироста капитала от продажи земельных участков (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana);
• налог с продажи недвижимости для нерезидентов (Impuesto de Incremento de patrimonio de no residentes).

Ставки обложения стандартные для полученных доходов как физических, так и юридических лиц. При исчислении обязательств больше внимания стоит уделить определению налоговой базы:

Периодические налоги на содержание недвижимости

Полностью завершенное нотариальное оформление сделки и регистрация права собственности в госреестре не означают освобождения от налогового бремени. С этого момента владелец недвижимости будет ежегодно вносить свою фискальную лепту в бюджет Испании:

• ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Испании – IBI;
• налог на вмененный доход от аренды – IRNR;
• взносы на элитную недвижимость (Impuesto sobre el Patrimonio).

Ежегодный налог на недвижимость

Владение жилыми или нежилыми помещениями в Испании подразумевает определенные фискальные обязательства для собственника. В частности, каждый муниципалитет ежегодно собирает в бюджет города налог на недвижимость – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Ставка этого налога устанавливается решением городской общины, но по всей стране находится в пределах:

• 0,3 % от кадастровой стоимости для построек в сельской местности;
• 0,4 % – 1,1 % от того же показателя для городских объектов.

Причем регулярный платеж ожидает как резидентов страны, так и иностранных граждан, ставки налога также не зависят от статуса налогоплательщика. Поэтому налоги на имущество для россиян в Испании не отличаются от сумм, указанных в платежках испанцев.

Подоходный налог на вмененный доход

Равенство налогового бремени с испанцами в вопросе владения недвижимостью с лихвой компенсируются другими сборами с нерезидентов. В частности, собственники квартир, домов или апартаментов должны платить налоги с аренды этих помещений. Причем в данном случае не имеет значения, сдается этот объект фактически или простаивает большую часть года – разница будет видна только при расчете Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):

Налог на элитное жилье

Практика взимания дополнительных сборов с владельцев дорогостоящих объектов недвижимости была введена в 2008 году, когда мир переживал жесточайший финансовый кризис. И хотя экономические проблемы сегодня не настолько серьезны, налог на элитную собственность (Impuesto sobre el Patrimonio) прижился и в 2022 году остается актуальным для всех объектов дороже 700 000 евро.

Принципы определения налоговой базы и суммы обязательств устанавливают местные муниципалитеты, но общий подход примерно следующий:

• стоимость объекта должна превышать 700 000 евро (для семейной пары – 1 400 000 евро);
• из налоговой базы вычитаются суммы обременений (ипотека, залог и прочее);
• ставка налога прогрессивная и напрямую зависит от стоимости недвижимости (в пределах 0,2 %-2,5 % от исчисленной налоговой базы);
• на сумму обязательства никак не влияет начисленный налог IRNR для нерезидентов – данный сбор пополняет местный бюджет, и делается это ежегодно;
• ставки и особенности расчета фискального платежа утверждают муниципалитеты.

Муниципальный сбор за вывоз мусора

У всех, кто вступил в права владения собственностью, появляется обязанность содержать в чистоте как само помещение, так и прилегающую к нему территорию. Уборкой обычно занимаются управляющие компании или комунидад. Вопросы вывоза и утилизации твердых бытовых отходов решаются на муниципальном уровне.

Расходы на уборку мусора несут как резиденты, так и нерезиденты страны. При этом не важно, проживает ли владелец в помещении постоянно или бывает наездами.

В зависимости от региона, сумма сбора колеблется в районе 100-200 евро в год в зависимости от муниципалитета.

Перечень остальных налоговых обязательств для граждан и нерезидентов Испании

Налогообложение операций с недвижимостью – это немаловажная статья пополнения бюджета Испании. Не менее актуальными являются и другие фискальные платежи. В частности, для юридических лиц это:

В итоге

Налоговая система Испании опирается на один из важнейших принципов: фискальные привилегии должны иметь, прежде всего, граждане страны, а также те иностранные подданные, которые инвестируют в испанскую экономику. Следуя логике объединенного Евросоюза, равными с испанцами налоговыми правами наделены обладатели паспорта ЕС. Все те, кто попадает под категорию нерезидентов, обязаны платить налоги и сборы по повышенным ставкам.

Налог на недвижимость в Испании: Видео

Помогла ли вам статья?

Наталья

Написать

Задавайте вопросы или пишите рекомендации